Schablonvärderingen är baserad på information om var och en av de cirka 2 400 fastigheter som de noterade bolagen äger. Avsikten är att schablonmässigt värdera bolagens fastighetsbestånd enligt de principer som tillämpas av fastighetsmarknadens aktörer. Jämförbarhet erhålles genom att värderingarna baseras på en enhetlig modell. Följande definitioner används i modellen.
Direktavkastningskrav
Direktavkastningskrav definieras såsom det erhållna driftnettot från fastigheten, efter avdrag för fastighetsskatt och tomt-rättsavgälder, schablonmässigt driftnetto, ställs i relation till antaget direktavkastningskrav. Där med erhålles fastighetens avkastningsvärde. Avkastningsvärdet justeras för nuvärdet av räntebidrag samt hyresförluster och anpassningskostnader, varvid fastighetens schablonmässiga värde fastställs.
Drift- och underhållskostnader
Schablonmässiga drift- och underhållskostnader anges exklusive fastighetsskatt. Kostnader avser kostnader där hyresvärden svarar för huvuddelen av fastighetens drift- och underhållskostnader. Detta antas normalt gälla i Skandinavien. Butiksareorna i NK i Stockholm och Göteborg belastas, med anledning av den speciella driftsformen, med en särskild schablonkostnad. För hyreskontrakt där hyresgästen står för huvuddelen av kostnaderna, vilket normalt antas gälla utanför Skandinavien, antas följande: Kontor/butiker 100 kr/m², Hotell 150 kr/m² och Övrigt 50 kr/m².
Hyror
Värderingarna baseras på bedömda marknadsmässiga hyror, baserade på antaganden avseende den årliga hyrestillväxten under de senaste tre åren. För de hyresmarknader som inte ingår i tabellen antas utgående hyror vara marknadsmässiga, respektive bruksvärdesmässiga för bostäder. Fastigheternas bedömda värden justeras för nuvärdet av den lägre hyra som fastighetsägaren erhåller under hyreskontraktens löptid samt de kostnader som kan uppkomma för fastighetsägaren i samband med omförhandling och nyuthyrning. Det sammanlagda värdet antas uppgå till fem gånger skillnaden mellan utgående hyra och bedömd marknadshyra.
Vakans
För bolag med en vakans som överstiger den bedömda långsiktiga nivån justeras fastigheternas värde för de hyresförluster och kostnader för hyresgästanpassning som belastar bolaget under anpassningsperioden. Anpassningsperioden antas uppgå till sex år och det sammanlagda nuvärdet av hyresförluster och kostnader antas uppgå till fem års hyresvärde.
